06.12.2017
При оформлении результатов общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо руководствоваться требованиями к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденными Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12.2015 № 937/пр (далее — Требования).
При анализе Протоколов общих собраний собственников многоквартирного дома (далее — Протокол) допускаются следующие типичные ошибки:
1. Не указывается регистрационный номер протокола, который является его обязательным реквизитом.
Регистрационным номером протокола общего собрания является порядковый номер общего собрания в течение календарного года (п. 4, 7 Требований).
2. Указывается неполное место проведения общего собрания.
В силу п. 8 Требований в протоколе в качестве места проведения общего собрания указывается адрес, по которому проводилось очное собрание или адрес, по которому передавались оформленные в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме при очно-заочном и заочном голосовании.
3. Неверно указываются сведения об инициаторе общего собрания.
В соответствии с п. 11 Требований вводная часть протокола общего собрания должна содержать следующие сведения об инициаторе общего собрания:
— для юридических лиц указывается полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица в соответствии с его учредительными и регистрационными документами;
— для физических лиц указывается полностью фамилия, имя, отчество (при наличии) в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, номер помещения, собственником которого является физическое лицо и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на указанное помещение.
4. Отсутствуют сведения о лицах, принявших участие в общем собрании и приглашенных для участия в нем.
Согласно п. 12 Требований сведения о лицах, присутствующих на общем собрании, указываются после слова «Присутствующие» и включают в себя:
а) для физических лиц — фамилию, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме и (или) его представителя (в случае участия в общем собрании), указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое лицо и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на указанное помещение, количество голосов, которыми владеет соответствующее лицо, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме (в случае участия в общем собрании), подпись указанных лиц;
б) для юридических лиц — полное наименование и ОГРН юридического лица в соответствии с его учредительными и регистрационными документами, наименование и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение в многоквартирном доме, количество голосов, которым владеет соответствующее лицо, фамилию, имя, отчество (при наличии) представителя юридического лица, указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя юридического лица, подпись данного лица.
5. Отсутствуют обязательные приложения к протоколу общего собрания.
В соответствии с п. 19 Требований обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются:
а) реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников — физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме;
б) сообщение о проведении общего собрания, оформленное в соответствии с пунктом 5 статьи 45, пунктом 4 статьи 47.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании которого проводится общее собрание;
в) реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников), которым направлены сообщения, и способе направления сообщений, дате их получения собственниками помещений в многоквартирном доме (представителями собственников), за исключением случая, при котором решением общего собрания предусмотрено, что сообщение о проведении общего собрания размещается в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме;
д) доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании;
ж) решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования.
6. Не указываются реквизиты подписи протокола общего собрания, которые содержат сведения: о фамилии, инициалах лица, председательствующего на общем собрании, секретаря общего собрания, а также лиц, проводивших подсчет голосов, и собственноручную подпись указанных лиц, дату ее проставления (пункт 21 Требований).
Упущенная выгода — это один убытков в гражданском праве. Рассматриваются особенности взыскания, доказывания и методики расчета в арбитражной практике
Читать статью
Комментарий к проекту постановления пленума ВАС РФ о последствиях расторжения договора
Читать статью
Комментарий к постановлению пленума ВАС РФ о возмещении убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица.
Читать статью
О способах защиты бизнеса и активов, прав и интересов собственников (бенефициаров) и менеджмента. Возможные варианты структуры бизнеса и компаний, участвующих в бизнесе
Читать статью
Дробление бизнеса – одна из частных проблем и постоянная тема в судебной практике. Уход от налогов привлекал и привлекает внимание налоговых органов. Какие ошибки совершаются налогоплательщиками и могут ли они быть устранены? Читайте материал на сайте
Читать статью
Привлечение к ответственности бывших директоров, учредителей, участников обществ с ограниченной ответственностью (ООО). Условия, арбитражная практика по привлечению к ответственности, взыскания убытков
Читать статью
АСК НДС-2 – объект пристального внимания. Есть желание узнать, как она работает, есть ли способы ее обхода, либо варианты минимизации последствий ее применения. Поэтому мы разобрали некоторые моменты с ней связанные
Читать статью
Срывание корпоративной вуали – вариант привлечения контролирующих лиц к ответственности. Без процедуры банкротства. Подходит для думающих и хорошо считающих кредиторов в ситуации взыскания задолженности
Читать статью
Общество с ограниченной ответственностью с двумя участниками: сложности принятия решений и ведения хозяйственной деятельности общества при корпоративном конфликте, исключение участника, ликвидация общества. Равное и неравное распределение долей.
Читать статью
Структурирование бизнеса является одним из необходимых инструментов для бизнеса и его бенефициаров с целью создания условий налоговой безопасности при ведении предпринимательской деятельности. Подробнее на сайте юрфирмы «Ветров и партнеры».
Читать статью
Госжилинспекция Санкт-Петербурга на сайте перечислила типичные ошибки, которые совершают собственники помещений и управляющие домами при организации, проведении и оформлении результатов общих собраний в МКД. Делаем обзор этих ошибок и рассказываем, как их избежать.
Ошибки случаются на всех этапах организации и проведения общего собрания
Требования к проведению общих собраний собственников в МКД прописаны в ст. ст. 45–48 ЖК РФ, ч. 1 гл. 9.1 ГК РФ, приказе Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр. Их должны соблюдать все инициаторы ОСС – собственники и управляющие организации (ч. ч. 2, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).
ГЖИ Санкт-Петербурга сделала анализ типичных нарушений, которые совершают инициаторы и участники ОСС. Ведомство условно разделило их группы:
- при созыве и организации собрания;
- при проведении ОСС;
- при оформлении решений, бюллетеней участников;
- при формировании протокола ОСС.
Делаем обзор этих ошибок и приводим нормы из законодательства, в которых прописано, как нужно поступать, чтобы их не совершать.
10 ошибок при проведении общих собраний собственников
При созыве собрания, уведомлении собственников и формировании повестки дня
При созыве и организации общего собрания собственников инициаторы чаще всего:
- размещают уведомления об ОСС в местах общего пользования, но собственники не принимали решения о таком способе информирования их о собрании;
- не указывают в сообщении о проведении ОСС данные о себе, форме предстоящего собрания, дате и месте его проведения и другие обязательные сведения;
- уведомляют собственников о собрании за несколько дней до его начала;
- вносят в повестку дня вопросы, которые не входят в компетенцию ОСС, например, уменьшение норматива КР на СОИ или отказ от взноса на капремонт.
Как правильно: Уведомите собственников о предстоящем собрании способом, который они ранее утвердили, например, разместите объявление на стендах в подъездах. Если такое решения жители дома не принимали – проинформируйте каждого владельца помещения письменно заказным письмом или под роспись. Направьте такие извещения не позднее чем за десять дней до начала ОСС (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 5 ст. 45 ЖК РФ укажите в таком уведомлении сведения об инициаторе, форму собрания, дату и место его проведения, повестку дня, порядок ознакомления с материалами ОСС. Составьте повестку дня, включив в неё перечень вопросов, которые вправе рассматривать собрание собственников. Он приведён в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. При этом вы можете использовать нашу Библиотеку повесток.
При проведении собрания в разных форматах, в том числе в период действия антиковидных ограничений
К ошибкам, которые инициаторы собрания и собственники совершают при проведении ОСС, Госжилинспекция Санкт-Петербурга отнесла следующие факты:
- собрание прошло сразу в заочной форме, без очной части;
- при очной встрече не соблюдались ограничения по количеству участников, установленные локальным актов в связи с мерами противодействия распространению коронавирусной инфекции;
- ОСС длилось дольше, чем указано в уведомлении;
- в ходе собрания изменилась повестка дня;
- отсутствовал кворум, необходимый для принятия конкретного решения.
Как правильно: Собрание может проходить в очной, заочной или очно-заочной формах. При этом заочная часть ОСС проводится только в случае, если при проведении очного собрания отсутствовал кворум, указанный в ч. 3 ст. 45 ЖК РФ. Иной порядок действий – нарушение ч. 1 ст. 47 ЖК РФ. Мы советуем прописать в уведомлении очно-заочную форму ОСС и перейти к заочной части только после очной.
Перед тем, как проводить собрание, ознакомьтесь с локальным актом и узнайте, какие в городе или регионе установлены ограничения на количество участников массовых мероприятий. Так, согласно п. 2-50 постановления Правительства Санкт‑Петербурга от 13.03.2020 № 121, установлена планка численность не более 75 человек.
При определении сроков проведения собрания приблизительно определите, сколько нужно времени собственникам для заполнения и передачи инициатору бюллетеней при заочной голосовании. Если же за указанный в уведомлении период не удалось собрать кворум, придётся проводить собрание заново. Продление сроков голосования – нарушение ч. 2 ст. 47 ЖК РФ.
Не включайте в повестку дня новые вопросы, даже если жители дома настаивают на них. В ином случае орган ГЖН сочтёт это нарушением ч. 2 ст. 46 ЖК РФ и не примет результаты голосования.
Тщательно рассчитывайте кворум по каждому вопросу в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Одни вопросы принимаются простым большинством, другие большинством или ⅔ от всех голосов в доме.
У вопросов о переводе жилого помещения в нежилое и участии дома в программе комплексного развития территорий имеют собственный, отличный от других вопросов, кворум. 100% собственников должны проголосовать за уменьшение состава общего имущества МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Читайте о том, каким количеством голосов в соответствии с ЖК РФ принимаются разные решения на ОСС.
Организация ОСС и заочное голосование: отвечаем на трудные вопросы
При оформлении решений собственников и их представителей
Среди ошибок, которые собственники помещений и УО допускают при оформлении решений, принимаемых на ОСС, Госжилинспекция северной столицы типичными считает следующие:
- неверно оформлены полномочия представителя собственника помещения;
- указаны не соответствующие действительности сведения о собственниках и площадях помещений;
- в голосовании участвовали лица без доверенности, не являющиеся собственниками;
- участник собрания отметил несколько вариантов ответов по одному вопросу;
- бюллетень не подписан, в нём отсутствует дата заполнения.
Как правильно: Если собственник направляет на собрание своего представителя, то он должен оформить на такого человека доверенность в соответствии с ч. 2 ст. 48 ЖК РФ, ч. ч. 3,4 ст. 181.5 ГК РФ. Иные форматы документов, подтверждающих полномочия не владельца помещения на ОСС, принимать нельзя. Не допускайте такого представителя к голосованию и не учитывайте его решения при подсчёте голосов.
Проверьте, чтобы в бюллетене были все необходимые реквизиты, в том числе подпись и дата его заполнения (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). В решение вносятся такие сведения, как ФИО голосовавшего, данные о документе, который подтверждает право человека голосовать на ОСС. Проверьте их по актуальному реестру собственников.
Объясните участникам собрания, что по каждому вопросу нужно выбрать только один ответ: «за», «против» или «воздержался». При наличии бюллетеней с нарушениями этих правил они признаются недействительными, и голоса по этим вопросам не подсчитываются.
При подсчёте голосов и составлении протокола ОСС
Последняя группа ошибок при ОСС из обзора ГЖИ Санкт-Петербурга – нарушения, допущенные при оформлении результатов голосования и протоколов собраний:
- неправильно рассчитано количество голосов у собственника;
- в протоколе неверно указаны площади жилых и нежилых помещений;
- не проставлен регистрационный номер протокола;
- отсутствуют сведения об инициаторе общего собрания и его участниках, приглашённых лицах;
- нет сведений о председателе, секретаре ОСС и лицах, которые проводили подсчёт голосов;
- протокол подписан неуполномоченным на это лицом, отсутствовали подписи председателя, секретаря и членом счётной комиссии;
- при решений собрания создать ТСЖ и утвердить его устав протокол подписали не все собственники, голосовавшие «за» по этим вопросам;
- к протоколу прикреплены на все обязательные приложения.
Как правильно: В соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, количество голосов собственника определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество МКД. Внимательно проводите расчёты. При сомнениях обратитесь к результатам предыдущих собраний и сверьтесь с данными из реестра собственников по участнику ОСС, в том числе по площади принадлежащего ему помещения.
При формировании протокола не забудьте проставить его регистрационный номер – это обязательный реквизит. Также обязательными реквизитами являются сведения о председателе и секретаре собрания, о членах счётной комиссии (пп. «б» п. 12 прил. 1 № 44/пр). Они должны подписать протокол. Если собственники не выбрали их, то протокол подписывает инициатор ОСС (п. п. 21, 23 прил. 1 № 44/пр).
Если на собрании было принято решение о создании товарищества собственников жилья, то протокол должны подписать все собственники помещений в многоквартирном доме, проголосовавшие за принятие такого решения (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ).
Приложите к протоколу документы, перечисленные в п. 20 прил. 1 № 44/пр. Туда включены реестр собственников, копия уведомления о собрании и подтверждения о его направлении, списки участников, решения и документы, подтверждающие права представителей.
Как легко провести ОСС в доме онлайн и зачем это: видеоинструкция
На заметку
Судебная практика по оспариванию решений общих собраний собственников показывает: нарушения, допущенные при его проведении и подведении итогов, которые не повлияли на результаты голосования, как правило, не приводят к признанию результатов ОСС недействительными.
Однако следует внимательно отнестись к каждому этапу подготовки и проведения собрания. Это поможет собственникам и управляющим домами избежать лишних прений с органом ГЖН и судебных разбирательств и реализовать принятые на ОСС решения.
Проведение общего собрания – трудоёмкий и не всегда простой процесс. Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Он помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с требованиями НПА, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 78 855 подписчикам
Статьи по теме
Урок 3. Правила подписания протокола общего собрания собственников
Если протокол общего собрания подписан не теми или не так, то его запросто можно оспорить в суде. Чтобы лишить конкурентов и собственников-недоброжелателей такой возможности, оформляйте протокол без ошибок.
В этом уроке мы рассмотрим нестандартные ситуации и разъясним, кто должен подписать протокол общего собрания собственников, если кандидатуру председателя или секретаря собрания отклонили, если председателя и секретаря собрания не выбрали из-за отсутствия кворума и т.п.
Кто подписывает протокол собрания собственников жилья
Подписантами являются:
- председатель;
- секретарь;
- члены счетной комиссии;
- инициатор.
Такой состав подписантов устанавливает пункт 24 Требований к оформлению протокола собрания.
В реквизитах подписи протокола нужно указать Ф.И.О. того, кто подписал протокол, саму подпись и дату ее проставления.
К сожалению, не всегда все проходит гладко, и в практике возникают ситуации, когда протокол не подписывают по каким-либо причинам.
Пример. Протокол общего собрания признали недействительным, поскольку в нем отсутствовали подписи секретаря и членов счетной комиссии.
В многоквартирном доме собственники провели общее собрание. Результаты голосования были закреплены в протоколе ОСС. Однако, в нарушении пункта 24 Требований, протокол был подписан только инициатором собрания. Помощник прокурора совместно с собственниками помещений обратились в суд с иском о признании протокола ОСС недействительным. В иске прокурор указал на нарушение правил подписания протокола.
В ходе судебного заседания инициатор собрания пояснил, что протокол действительно был подписан им единолично. О порядке и требованиях подписания протокола он осведомлен не был. Суд пришел к выводу, что протокол общего собрания следует признать недействительным, поскольку нарушены правила оформления протокола, а именно отсутствуют подписи председателя собрания и членов счетной комиссии (решение Ангарского городского суда Иркутской области от 14.02.2018 по делу № 2-37/2018).
***
Кто должен подписывать протокол если?
Счетная комиссия избрана, но отказывается подписывать протокол
В этом случае его должны подписать инициаторы, председатель и секретарь общего собрания.
Отказ счетной комиссии от подписания протокола никак не влияет на итог принятых решений собственниками помещений в МКД.
Данные положения применяются по аналогии с пунктами 4, 23 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр, когда кандидатуры лиц для подсчета голосов отклонены собственниками.
В протоколе сделайте пометку о том, что счетная комиссия отказалась от подписи.
Кандидатуру председателя и секретаря отклонили
В случае если кандидатуру председателя или секретаря собрания отклонили протокол подписывают инициаторы ОСС.
Они должны указать свои фамилии и инициалы, дату подписания.
Это правило применяют также, если собственники отклонили кандидатуры лиц, которые считают голоса. Это предусматривают пункты 22, 23 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр.
Председателя и секретаря собрания не выбрали из-за отсутствия кворума
Протокол подписывают инициаторы собрания. Делают отметку о его неправомочности.
Закон такой порядок не устанавливает, однако он следует из обычаев делового оборота.
Если при проведении общего собрания собственников помещений отсутствует кворум, оно считается не состоявшимся. Такое собрание не вправе принимать никакие решения, в том числе и о выборе председателя и секретаря.
Председатель собрания отказался подписать протокол общего собрания
В этой ситуации целесообразно указать причину отказа от подписи председателя собрания и заверить этот отказ подписями двух инициаторов или других участников собрания.
Обязанность председателя общего собрания подписать протокол этого собрания закрепляют нормы ГК и ЖК.
Отказ от подписания такого протокола закон не предусматривает.
Также законодательство не содержит норм, регулирующих порядок подписания протокола общего собрания в случае отказа от подписи председателем.
Если председатель общего собрания отказался от подписания протокола можно применить общий порядок, установленный обычаями делового оборота или другими нормативными актами по аналогии. Например, статьи 24 Закона от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».
Главное в уроке:
- Подписанты протокола: председатель, секретарь, члены счетной комиссии, инициатор.
- Если счетная комиссия отказывается подписать протокол, то его должны подписать: председатель, секретарь, инициаторы. В протоколе сделайте пометку об отказе от подписи.
- В случае если кандидатуру председателя или секретаря собрания отклонили протокол подписывают инициаторы ОСС.
- Если председатель собрания отказался подписывать протокол, то целесообразно указать причину отказа и заверить его подписями двух инициаторов или других участников собрания.
Вы здесь: Главная 
Имущественные и земельные отношения Приложение №1 об исправлении технической ошибки к Протоколу №1 общего собрания участников долевой собственности на земельньй yracток из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:11:0б00005:150 от 13.05.2019г.
Опубликовано: 30.09.2019 16:42 | Просмотров: 607
Приложение №1 об исправлении технической ошибки к Протоколу №1 общего собрания участников долевой собственности на земельньй yracток из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:11:0б00005:150 от 13.05.2019г. Скачать (формат — .pdf)